1. 명도 과정 – 예상치 못한 문제와 대처법
| 문제 | 상황 | 대처법 |
|---|---|---|
| 명도 협상의 어려움 | 점유자가 이사 일정 연기, 협조 거부. 법적 대응이 필요했던 상황. | – 대화와 협상 우선: 점유자에게 이사비용 및 일정 조율 제안. – 최악의 경우, 명도 소송을 통한 법적 해결 준비. |
| 명도 비용 문제 | 점유자가 월세 및 이사비용 요구. 추가 비용 발생 우려. | – 협상으로 비용 최소화: 불필요한 지출을 막기 위해 명확한 계약 조건 설정. – 점유자가 요구하는 비용 중 합리적인 수준만 지원. |
2. 매도 과정 – 짧은 기간 내 투자 자금 회수
| 상황 | 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| 시세 및 매도 가격 설정 | 매물의 시세가 8,500~9,000만 원이었으나 빠른 매도를 위해 8,000만 원으로 가격 설정. | 빠른 매도 성사: 매수자가 즉시 거래를 결정해 명도 후 1개월 만에 매도 완료. 투자금 회수 및 다음 투자 준비 가능. |
| 매도 결정의 핵심 전략 | 장기 보유보다는 단기 매도로 수익 실현을 선택. | 단기 수익 확보: 매도 후 추가 자본을 확보해 새로운 경매 물건에 투자. |
3. 유리한 물건 찾기 – 경쟁평가금액과 조건 분석
| 조건 | 설명 | 사례 |
|---|---|---|
| 경쟁평가금액 낮은 물건 선택 | 감정가 대비 경쟁평가금액(입찰가)이 낮은 물건 선택. 낙찰 확률을 높이고 수익률 극대화 가능. | 충북 제천의 한 물건은 감정가 대비 낮은 입찰가로 낙찰 성공. 초기 투자 대비 높은 수익 실현 가능. |
| 거주자 점유 상태 확인 | 점유자가 협조적일 경우 명도 문제 해결이 쉬움. | 협조적인 점유자와 협상으로 추가 비용 없이 명도 완료. |
| 시세와 투자 가능성 분석 | 지역별 부동산 시세와 잠재 가치 상승 가능성을 고려해 물건 선택. | 파주 지역 물건은 투자 대비 높은 시세 상승 기대감으로 낙찰 물건으로 선정. |
4. 명도와 매도 경험 요약 – 성공과 교훈
| 구분 | 경험 |
|---|---|
| 명도 과정 | – 점유자의 비협조로 명도 기간이 1개월 이상 소요. – 대화와 협상으로 일정 합의 성공. – 명도 소송 없이 문제 해결. |
| 매도 과정 | – 빠른 매도 전략으로 투자금 회수 성공. – 단기 보유로 수익 극대화 및 추가 투자 가능성 확보. |
| 교훈 | – 명도 문제를 예방하기 위해 입찰 전 점유 상태와 협조 가능성 확인 중요. – 매도는 시세와 지역 조건을 면밀히 분석해 적절한 가격 설정 필요. |
5. 요약
| 팁 | 내용 |
|---|---|
| 철저한 준비 | 입찰 전 감정가와 점유 상태를 면밀히 분석해 예상치 못한 변수 최소화. |
| 명확한 협상 | 명도 과정에서 점유자와의 대화 및 비용 협상으로 갈등 예방. |
| 빠른 매도 전략 | 시세보다 낮은 매도 가격으로 투자금 회수 및 다음 투자 기회 확보. |